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実例４

大型相続税の還付成功！相続税 約５，６００万円 還付

経　緯

 平成１５年、都市銀行さんのご紹介で、１次相続の当初申告が完了したお客様にお会いさせていただきました。お客様も、「もし相続税額が下がる可能性があるなら」ということでございましたので、私共も当初申告をお預かりさせていただき、まずは書類上で申告内容をよく検討させていただきました。
また、現地調査にもご同行いただき、ご所有の土地もすべて１つ１つ丁寧に拝見し、各土地の問題点を列挙していきました。
その結果、決して当初申告が間違っているわけではないのですが、その視点を変えることにより、土地の評価を下げることができる可能性を見出すことができました。

分析

相続税評価額が下がる可能性がある土地として、
①広大な土地
②形状が複雑な土地
③利用形態が複雑な土地
④建築基準法上の道路に面していない土地
⑤奥に行くに従って容積率の変化が見られる大通りに面した土地
⑥傾斜地・崖地・高低差がある土地
などが挙げられます。
今回のお客様の場合、建物が既に建っている広大な土地について、広大地補正（評価基本通達24-4）の解釈に見解の相違がありました。広大地補正は平成16年6月に大改正があり、平成16年1月1日以降のご相続発生から以下の公式で計算することなりましたので、本案件は改正前で計算しています。
広大地補正率＝0.6－（0.05×地積／1,000㎡）
相続税評価額＝正面路線価のみ(・・)×広大地補正率×地積
の公式で評価することとなり、税理士の経験によって評価が異なるということはなくなりました。ただし、適用の有無の判定は大変難しいですし、本案件のような改正前のご相続で既に申告済みである平成15年12月31日までに発生した相続に係る更正の請求や更正の嘆願ではまだ旧法を適用することになるため、市町村の宅地開発指導要綱に従って戸建開発が行われたとした場合に、道路や公園などの潰れ地が生じるかどうかで見解の相違が生じます。新法ほどには評価減が期待できないとしても、やはり大きな減額要素になることには変わりありません。
また、路線価がついていない道路に接している土地の評価も注意が必要です。土地が路線価のついた道路に接していない場合というと無道路地を想像する方もいらっしゃるかもしれませんが、純粋な無道路地というのはそれほど存在しません。きちんと道路に接しているのですが、その道路に路線価が付されていない場合、通常特定路線価の申請を行うわけですが、特定路線価での評価は高めになる場合もあります。路線価の付された道路に接していると仮定した場合での評価から中の土地の評価を引き算する中抜き評価との比較も行い、どちらの評価が低くなるか検討する必要があります。